第一部分 公司基本情況（拓金企業(yè)項(xiàng)目咨詢）
介紹公司名稱，成立時(shí)間，注冊(cè)資本，股權(quán)結(jié)構(gòu)等，體現(xiàn)公司承建能力。
第二部分 公司管理層
本項(xiàng)目項(xiàng)目實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該公司為獨(dú)立法人，市場(chǎng)化運(yùn)作，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。該公司組織機(jī)構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項(xiàng)目在該公司直接管理下運(yùn)營(yíng)。
第三部分 老年公寓營(yíng)收項(xiàng)目
項(xiàng)目背景
改革開放以來，我國(guó)人口出生率銳減，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；總和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化進(jìn)程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人口壽命快速提高，人口老齡化加速，我國(guó)60歲以上老年人口比重從1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已達(dá)到10％，進(jìn)入老年型社會(huì)。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。1982年第三次全國(guó)人口普查時(shí)，60歲以上老年人口為7664萬人，1990年全國(guó)第四次人口普查時(shí)為9697萬人，2000年第五次人口普查時(shí)上升至1.3億人。這一數(shù)字幾乎相當(dāng)于目前一個(gè)俄羅斯的人口、兩個(gè)英國(guó)的人口或四個(gè)加拿大的人口。若把這樣龐大的人口群體當(dāng)作一個(gè)國(guó)家的話，它將是世界上人口數(shù)排行第十位的國(guó)家。
從人口增長(zhǎng)趨勢(shì)看，根據(jù)2000年全國(guó)第五次人口普查資料，2000年全國(guó)總?cè)丝?24261萬人，與1990年第四次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)了12.8％，而60歲以上老年人口增加了34.1％，總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng)速度只有0.92％，而老年人口年均速度達(dá)到2.97％，大大快于總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度。60歲及其以上老年人口以年均3％速度持續(xù)增長(zhǎng)。更為突出的是，我國(guó)80歲以上老年人口已達(dá)1100萬，并以年均5％的驚人速度遞增。2005年底60歲以上老年人口將達(dá)到2.8億，占總?cè)丝?8.4％左右；2050年將達(dá)到4億左右，占總?cè)丝?5％以上，表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識(shí)低。我國(guó)人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長(zhǎng)期、高齡老年人口快速增長(zhǎng)期、農(nóng)村老齡化加速期。我國(guó)現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對(duì)全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國(guó)能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達(dá)國(guó)家，在21世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會(huì)。
人口老齡化現(xiàn)象是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會(huì)的進(jìn)步。然而老年人口比重的日益增大會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會(huì)發(fā)展帶來一系列影響，成為21世紀(jì)我國(guó)必須認(rèn)真對(duì)待、認(rèn)真研究的重大社會(huì)問題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對(duì)物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會(huì)服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。
人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項(xiàng)社會(huì)福利和社會(huì)服務(wù)事業(yè)，以補(bǔ)充家庭養(yǎng)老功能的不足。
我國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從20世紀(jì)80年代起步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。
老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對(duì)居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的新路子，是解決老齡化問題的有效對(duì)策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，僅靠國(guó)家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊(duì)入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個(gè)文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到了直接的促進(jìn)作用。
項(xiàng)目產(chǎn)品選擇為：自理、介護(hù)、特護(hù)。
第四部分 老年公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析
需求分析
據(jù)第五次人口普查，我國(guó)有65歲及以上老年人的家庭戶數(shù)占全國(guó)家庭總戶數(shù)的20.09％。在全國(guó)一人家庭戶中，65歲以上單身老年人口占27.71％，在全國(guó)二人家庭戶中，有兩個(gè)65歲以上老人戶占13.41％。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。
2000年，全國(guó)有65歲以上老年人家庭中，單身老人戶占11.46％，只有一對(duì)老夫婦戶占11.38％，合計(jì)為22.84％。而老年人與其他人一起居住的情況，占77.17％。單身老人戶和只有一對(duì)老夫婦戶這兩種完全老人戶所占比例城市26.93％，鎮(zhèn)為26.13％，農(nóng)村20.98％。從另一角度看，農(nóng)村老年人與其親屬一起居住的情況最多，達(dá)79.02％，而鎮(zhèn)（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可見城鎮(zhèn)老人與后代分開居住的趨勢(shì)較農(nóng)村更為顯著。湖北省情況也大致如此。
近30年來，我國(guó)人口出生率明顯下降，導(dǎo)致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉(zhuǎn)變，加之人口流動(dòng)性增強(qiáng)，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導(dǎo)模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動(dòng)性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家庭小型化趨勢(shì)將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能明顯弱化。這為老年公寓提供了一個(gè)龐大市場(chǎng)。
第五部分 項(xiàng)目選址
1、項(xiàng)目選址
2、自然條件
3、社會(huì)條件
4、基礎(chǔ)設(shè)施
第六部分 老年公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策略
主要是服務(wù)對(duì)象，根據(jù)老年人身體特征等進(jìn)行分項(xiàng)
第七部分 組織管理
本項(xiàng)目下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、總務(wù)部、醫(yī)療康復(fù)中心、俱樂部。詳見管理機(jī)構(gòu)圖。
人力資源配置
生產(chǎn)作業(yè)班次
行政管理等為一班制，醫(yī)務(wù)人員三班制。
年工作日
年工作365天，每班工作8小時(shí)。
勞動(dòng)定員及技能素質(zhì)要求
本項(xiàng)目勞動(dòng)定員600人，其中長(zhǎng)期合同工450人，另外視需要聘用臨時(shí)護(hù)工150名。
員工來源及招聘方案
本項(xiàng)目實(shí)行全員聘用制。本項(xiàng)目管理人員和醫(yī)務(wù)人員應(yīng)具有大專以上文化水平。其余員工應(yīng)具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗。醫(yī)務(wù)人員應(yīng)持有醫(yī)師執(zhí)業(yè)證書，護(hù)理人員在護(hù)校畢業(yè)生中招聘。管理人員和醫(yī)護(hù)人員通過恩施州人才市場(chǎng)公開招聘，其余人員通過恩施州勞務(wù)市場(chǎng)公開招聘。
第九部分 投資估算
建設(shè)投資估算
1、建筑工程費(fèi)。建筑工程的費(fèi)用依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建（構(gòu)）筑物工程量劃分和相應(yīng)單位造價(jià)指標(biāo)估算，單位造價(jià)指標(biāo)依據(jù)本地土建工程定額和近期類似工程指標(biāo)確定，并按現(xiàn)行材料價(jià)格水平予以調(diào)整。
本項(xiàng)目老年公寓樓工程預(yù)算19840.00萬元，綜合服務(wù)樓工程預(yù)算2000.00萬元，其他附屬設(shè)施工程預(yù)算200.00萬元，項(xiàng)目估算建筑工程費(fèi)用預(yù)算總額為22040萬元。
2、設(shè)備、工器具購(gòu)置預(yù)算費(fèi)用3000萬元，安裝費(fèi)用150萬元。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用主要為空調(diào)、保健醫(yī)療器具及車輛等交通設(shè)備。
3、工程建設(shè)其它費(fèi)用。本擴(kuò)建項(xiàng)目工程建設(shè)其它費(fèi)用中主要包括土地使用費(fèi)（50畝，50萬元/畝）、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。其費(fèi)用的估算按照國(guó)家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，估算值為3655萬元。
4、基本預(yù)備費(fèi)�；绢A(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的5%計(jì)算，其估算額為1442.25萬元
5、建設(shè)投資。以上各項(xiàng)合計(jì)為30287.25萬元。建設(shè)投資估算詳見下表：
第十部分 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)分析結(jié)論
本項(xiàng)目總投資31593.78萬元，其中固定資產(chǎn)投資27527.98萬元。年均營(yíng)業(yè)收入9783.53萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加538.09萬元，總成本費(fèi)用5419.65萬元，利潤(rùn)總額3825.78萬元，年均繳納企業(yè)所得稅956.45萬元，年均稅后利潤(rùn)2869.34萬元。投資利潤(rùn)率為12.11%。投資回收期（所得稅前）10.31年。
綜上分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益好，償債能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。詳見下表：
主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表
第十一部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
1、建設(shè)工期
本項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)基本確定，建設(shè)場(chǎng)地條件較好，交通運(yùn)輸方便，水電基礎(chǔ)設(shè)施較完善。
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目建設(shè)工期為36個(gè)月。
2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，安排的實(shí)施進(jìn)度如下：詳見項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表
項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制
1、項(xiàng)目建設(shè)過程中實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制
項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目主管單位應(yīng)成立具有法人資格的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的管理。
工程的勘查和設(shè)施中應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)部門進(jìn)行，建議優(yōu)先選擇具有豐富廠房建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的本地設(shè)計(jì)院所，勘察設(shè)施應(yīng)制定相應(yīng)的質(zhì)量保證措施，嚴(yán)格按規(guī)范程序?qū)辈煸O(shè)施成果進(jìn)行審查。對(duì)工程的主要土建施工及主要設(shè)備采用招標(biāo)方式，在工程建設(shè)中要嚴(yán)格實(shí)行工程監(jiān)理制，加強(qiáng)質(zhì)量成本控制。對(duì)工程質(zhì)量應(yīng)在自檢，平行檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行初驗(yàn)、終驗(yàn)，不符合質(zhì)量要求的一律不允許驗(yàn)收。
2、根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)管理全面實(shí)行“招投標(biāo)制”和“工程監(jiān)理制”。
（1）主體工程和主要設(shè)備一律通過公開招標(biāo)的辦法確定，招標(biāo)工作應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織，嚴(yán)格施工隊(duì)伍的資質(zhì)審查，充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，擇優(yōu)選擇施工隊(duì)伍，確保工程質(zhì)量。
（2）項(xiàng)目招標(biāo)工作、招標(biāo)范圍由公司自行決定。
（3）建議公司在實(shí)施招投標(biāo)工作中，對(duì)工程承包范圍、工程承包方式、投標(biāo)編制、設(shè)計(jì)變更及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、建筑材料及設(shè)備、工期工程質(zhì)量驗(yàn)收和保修、安全經(jīng)營(yíng)、履約保證金、工程款支付與結(jié)算、評(píng)標(biāo)辦法、授與合同等方面都應(yīng)嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。
（4）工程監(jiān)理必須具備乙級(jí)資質(zhì)以上，項(xiàng)目甲方不應(yīng)干擾監(jiān)理單位和人員對(duì)項(xiàng)目監(jiān)理的權(quán)利。
