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《紹興濱海新城精誠光大物流園一期項目可行性研究報告》

     物流行業(yè)發(fā)展趨勢：

      物流產(chǎn)業(yè)是一個新興產(chǎn)業(yè)，隨著工業(yè)化的實現(xiàn)和市場激烈的競爭，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)在不斷調(diào)整和變化，資本和生產(chǎn)能力逐漸向多元化的大型公司集中，企業(yè)的規(guī)模越來越大，規(guī)模經(jīng)濟的限制，超過一定規(guī)模時，就會出現(xiàn)不經(jīng)濟現(xiàn)象又叫組織失效現(xiàn)象。大型企業(yè)也進行了調(diào)整，大規(guī)模投入和產(chǎn)出，使得企業(yè)內(nèi)的物流規(guī)模日趨龐大和復(fù)雜，傳統(tǒng)的、分散進行的物流活動已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，物流活動的低效率和高額成本，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟運行效率和社會再生產(chǎn)順利進行的制約因素。也是市場競爭力減弱的一個因素，一些企業(yè)開始對物流各種功能、要素進行整合，重新配置資源，逐步形成了物流系統(tǒng)和物流產(chǎn)業(yè)。

　　首先是企業(yè)內(nèi)部物流資源整合一體化，形成了以企業(yè)為核心的物流系統(tǒng)，物流管理也隨之成為企業(yè)內(nèi)一個獨立部門和職能領(lǐng)域；之后，物流資源整合和一體化不再僅僅局限在企業(yè)層面上，而是轉(zhuǎn)移到相互聯(lián)系、分工協(xié)作的整個產(chǎn)業(yè)鏈條上，形成了以供應(yīng)鏈管理為核心的、社會化的物流系統(tǒng)，物流活動逐步從生產(chǎn)、交易和消費過程中分化出來，成為一種專業(yè)化的、由獨立的經(jīng)濟組織承擔(dān)的新型經(jīng)濟活動；也形成了一個新興的產(chǎn)業(yè)，也就是物流產(chǎn)業(yè)在此基礎(chǔ)上，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟中出現(xiàn)了為工商企業(yè)和消費者提供專業(yè)化物流服務(wù)的企業(yè)，即“第三方物流”。

　　在現(xiàn)代經(jīng)濟中，物流產(chǎn)業(yè)及其所提供的物流服務(wù)，與傳統(tǒng)的物流活動或者生產(chǎn)、流通部門從事的物流活動已經(jīng)有了本質(zhì)上的區(qū)別。

　　①與物流活動不同，物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)將分散在不同企業(yè)和不同部門的各種物流資源分離出來，重新優(yōu)化組合和合理配置，將供應(yīng)、倉儲、分銷、配送等物流活動從生產(chǎn)和流通領(lǐng)域中分化出來，形成系統(tǒng)化、專業(yè)化經(jīng)營的物流產(chǎn)業(yè)。從這個意義講，由于社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，一個新的物流產(chǎn)業(yè)誕生了。

　�、谖锪鳟a(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，重新組織了物流的社會資源和物流活動，充分發(fā)揮了物流設(shè)施的利用率，提高了物流活動的效率，并降低了社會物流總成本，使生產(chǎn)、流通部門的流通費用大大降低，增加了生產(chǎn)、流通部門的獲利空間。物流產(chǎn)業(yè)的一個重要作用就是在為生產(chǎn)、流通部門提供服務(wù)的同時，極大地節(jié)約了社會物流資源，使對方在一定資源投入下獲得更高的利潤；

　　另外，物流產(chǎn)業(yè)可以為全社會提供更為全面、多樣化的物流企業(yè)不僅可以提供貨物運輸、配送、流通加工等有形服務(wù)，而且可以提供物流方案設(shè)計，物流信息管理等無形服務(wù)，這是商業(yè)企業(yè)、運輸企業(yè)、倉儲企業(yè)等會場傳統(tǒng)流通部門所難以企及的。因此，物流產(chǎn)業(yè)被稱為“第三利潤源泉”。是降低了成本擴大了服務(wù)對象的利潤空間。

　�、墼诂F(xiàn)代經(jīng)濟中，由于社會分工的日益深化和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的日趨復(fù)雜，各個產(chǎn)業(yè)、部門、企業(yè)之間的交換關(guān)系和相互依賴程度也愈來愈錯綜復(fù)雜，物流產(chǎn)業(yè)是維系這些復(fù)雜交換關(guān)系的紐帶和血管，它連接社會經(jīng)濟的各個部分并使之成為一個有機整體。因此，物流產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟運行中不可或缺的重要組成部分。它在社會上的作用也是比較重要的。

　　物流產(chǎn)業(yè)是新產(chǎn)業(yè)，僅有20多年的歷史。20世紀(jì)80年代以來，隨著經(jīng)濟全球化的持續(xù)發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平不斷提高以及專業(yè)化分工的進一步深化，在美國、歐洲一些發(fā)達(dá)國家開始了一場對物流各種功能、要素進行整合的“物流革命”，物流活動由此開始走向系統(tǒng)化、專業(yè)化，并由獨立的經(jīng)濟組織承擔(dān)的新型經(jīng)濟活動，出現(xiàn)了專門從事物流服務(wù)活動的“第三方物流”企業(yè)。進入90年代，各種專業(yè)化的物流服務(wù)企業(yè)在歐美發(fā)達(dá)國家大量涌現(xiàn)并呈現(xiàn)出快速的發(fā)展趨勢，由此而形成了物流產(chǎn)業(yè)，并成為發(fā)達(dá)國家服務(wù)業(yè)中的一個重要組成部分。

項目由來
     近幾年來，紹興物流園區(qū)建設(shè)取得了穩(wěn)步推進的成績，但由于缺乏規(guī)劃統(tǒng)籌，現(xiàn)代物流相關(guān)的新技術(shù)、新裝備的應(yīng)用水平與物流信息化水平仍然很低。隨著我國工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化和國際化的深化發(fā)展，現(xiàn)代物流將迎來加速發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期。隨著新經(jīng)濟時代來臨，作為一種嶄新的商務(wù)交易活動，使貿(mào)易洽談可以足不出戶在網(wǎng)上解決，給傳統(tǒng)經(jīng)濟帶來翻天覆天的變化。然而交易的最終實現(xiàn)還有賴于后臺的物流產(chǎn)業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，推動電子商務(wù)發(fā)展是大勢所趨。
     紹興濱海新城精誠光大物流園建設(shè)項目位于紹興濱海新城江濱區(qū)，項目地塊北臨規(guī)劃云帆道，南臨南濱西路，東臨聽海路，西側(cè)為農(nóng)田。紹興濱海新城精誠光大物流園建設(shè)項目分為南北兩個地塊，總占地面積為95.9畝（合計63936平方米），總投資30000萬元。項目北側(cè)的A地塊（編號江濱區(qū)[2013]G22(Ⅳ-B-5-1-2)地塊）為57603平方米，為工業(yè)倉儲用地；南側(cè)B地塊（編號江濱區(qū)[2013]G22(Ⅳ-B-5-1-1)地塊）為6333平方米；為商務(wù)商業(yè)用地，作為倉儲物流基地配套用地。項目建成后，將集成倉庫、綜合辦公樓等建筑物。位于A地塊的建筑為1座1層倉庫（1#倉庫）、1座4層倉庫（2#倉庫）；位于B地塊的建筑為1座27層的綜合商務(wù)辦公樓及3層的裙房。項目建成后將成為多式聯(lián)運、中轉(zhuǎn)配送、展示交易、物流金融、電子商務(wù)、物流信息、分撥分銷等第三方服務(wù)于一體的現(xiàn)代化電商倉儲基地。據(jù)業(yè)主提供資料，本項目主要以普通產(chǎn)品銷售與配送為核心業(yè)務(wù)，并配套必要的商務(wù)辦公業(yè)務(wù)，建成倉儲配送物流基地，并且明確倉儲、物流配送不涉及有毒、有害及危險品。
    本項目總建筑面積為86440 m2；其中地上建筑面積為82640m2，地下建筑面積為3800 m2。

項目概況

(1) 項目名稱：紹興濱海新城精誠光大物流園一期項目
(2) 建設(shè)地點：濱海新城江濱區(qū)，規(guī)劃云帆道以南、規(guī)劃聽海路以西，南濱西路以北。
(3) 工程總投資：30000萬元
(4) 建設(shè)規(guī)模：總用地面積95.9畝（合計63936平方米），總建筑面積86440m2。項目主要建筑為A地塊為1座1層倉庫（1#倉庫）、1座4層倉庫（2#倉庫），B地塊為1座27層的綜合商務(wù)辦公樓及3層的裙房。項目分南北兩個地塊建設(shè)，主要技術(shù)指標(biāo)見下表。

 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)