城市文化旅游綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
（一）項(xiàng)目審批情況
南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策方向，已完成的審核手續(xù)情況如下：
2022.7.6福建省投資項(xiàng)目備案證明：閩發(fā)改備 【 2021 】C061023 號(hào)
2022.7.19用地預(yù)審與選址意見書：用字第350583202200067 號(hào)
（二）項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況和資金缺口
本項(xiàng)目總投資為 112,354.02 萬元，其中工程費(fèi)用 75,839.94 萬元，前期設(shè)備購置費(fèi) 10,349.45 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 21,487.94 萬元（含土地費(fèi)為 14,143.70萬元），預(yù)備費(fèi) 4,676.68萬元。
（三）項(xiàng)目建設(shè)情況
1、項(xiàng)目選址、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模
項(xiàng)目選址位于南安市美林街道福溪社區(qū)，東至鳳棲路，北至府前大道，西南至福山路。南安市屬于福建省下轄縣級(jí)市，由泉州市代管。
項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括南安圖書城、人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心、青少●年校外科學(xué)培訓(xùn)基地、文體教育培訓(xùn)中心、旅游服務(wù)中心及配套文化商業(yè)設(shè)施等。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 137,057.8m2，總建筑面積101,530m2，其中地上建筑面積 45,885m2，地下建筑面積 55,645m2；人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心 12,165m2，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地11,635m2，文體教育培訓(xùn)中心 15,315m2，南安圖書城 11,780m2，旅游服務(wù)中心6,925m2，配套地下商業(yè) 14,900㎡，地上及地下公用設(shè)備用房 740 ㎡，地下機(jī)動(dòng)車庫 28,070 ㎡，共 590 個(gè)停車位。其中配套地下商業(yè)面積占總建筑面積的比例為 14.68%。
2、項(xiàng)目實(shí)施主體
項(xiàng)目實(shí)施主體為公司泉州市南翼投資集團(tuán)有限公司。
3、項(xiàng)目總投資
本項(xiàng)目總投資為 112,354.02 萬元，其中人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心總投資 16,931.27 萬元，旅游服務(wù)中心總投資 9,170.43 萬元，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地總投資 15,892.39 萬元，文體教育培訓(xùn)中心總投資13,551.29萬元，南安圖書城總投資 11,372.69萬元，公共區(qū)域精裝修總投資 6,864.21 萬元，配套地下商業(yè)總投資 12,724.01 萬元，地上及地下公用設(shè)備用房總投資 431.57 萬元，地下機(jī)動(dòng)車庫總投資16,365.69 萬元，室外工程（包括廣場(chǎng)、綠化等）總投資 9,050.47 萬元。其中配套地下商業(yè)總投資占項(xiàng)目總投資的比例為 11.32%。
本項(xiàng)目計(jì)算期 30年，其中建設(shè)期 3年，運(yùn)營期 27年。本項(xiàng)目總●投資為 11.24億元，資金來源為自有資金和銀行貸款（含債券融資）。其中：擬投入自有資金 4.96 億元，占比 44.11%；債券融資 6.28 億元，占比 55.89%。
4、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容具體運(yùn)營模式
（1）功能分區(qū)
南安圖書城位于場(chǎng)地東南角，面向沿江主要濱水景觀，環(huán)境相對(duì)安靜，視野開闊，提供良好的閱讀研習(xí)空間。
文體教育培訓(xùn)中心面向主要道路交口，利用多功能演藝中心形成具有標(biāo)志性的建筑形象。
青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地面向主要道路交口，利用球幕劇場(chǎng)形成具有標(biāo)志性的建筑形象。人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心、旅游服務(wù)中心及配套商業(yè)位于場(chǎng)地北側(cè)，利用弧形景觀墻凸顯標(biāo)志性，合理利用采光條件，集約設(shè)置展示空間，展示從過去到現(xiàn)在南安的歷史文化和城市面貌。
圖：南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目功能分區(qū)圖
（2）人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心地上建筑面積 11,365 ㎡，地下建筑面積 800 ㎡。其基本功能是對(duì)文化資源進(jìn)行挖掘、保存、研究與再現(xiàn)，對(duì)以地方文化為主題的人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心而言，通過人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心專業(yè)性地將地方文化以多元方式展現(xiàn)，便能彰顯地方文化特色，不僅對(duì)地方文化脈絡(luò)給予全面性的詮釋與展現(xiàn)，同時(shí)借助人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心功能整合南安地方有形與無形文化資源，充分體現(xiàn)南安文化特殊性。例如：海上絲綢之路、鄭成功時(shí)代舟船模型、抗荷復(fù)臺(tái)文物、攻臺(tái)意象模塊等具有科學(xué)性、歷史性或者藝術(shù)價(jià)值的物品進(jìn)行展現(xiàn)。
人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心包含：1、當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土特色手工藝品、鄉(xiāng)土特色食品和泉州南安非遺文化（例：海上絲綢之路、鄭成功時(shí)代）作為長期展示；2、富有南安當(dāng)?shù)靥厣箷?huì)，例如：食品展、汽車展、花藝展、海洋展館、家裝展館等，作為臨時(shí)展廳展示。
人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心可直接租給經(jīng)營農(nóng)特、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。臨時(shí)展會(huì)擬每月安排兩期，每期安排 5-7天。
（3）青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地地上建筑面積● 11,085㎡，地下建筑面積 550 ㎡。青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地是提高城市口位、完善城市功能的基礎(chǔ)設(shè)施，是科技、經(jīng)濟(jì)、文化、教育綜合水準(zhǔn)的重要展示窗口。通過常設(shè)和短期展覽，以參與體驗(yàn)互動(dòng)性的展品及展示手段激發(fā)科學(xué)興趣啟迪科學(xué)觀念為目的對(duì)公眾進(jìn)行科普教育，增強(qiáng)人們對(duì)城市文化的認(rèn)同感與歸宿感。例如：海上絲綢之路路線體驗(yàn)、鄭成功攻臺(tái)體驗(yàn)等。
青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地開設(shè)科技體驗(yàn)館，如設(shè)天地探秘體驗(yàn)館，除了太空探索主題還有地球故事、創(chuàng)新之源主題，主題里面的體驗(yàn)項(xiàng)目包含遙望行星、聲光體驗(yàn)科普實(shí)驗(yàn)、電磁奧秘、飛向火星、中國探月、模擬飛行、“牛頓擺”實(shí)驗(yàn)、“離心力”實(shí)驗(yàn)、“跳舞”的磁粉、“奮斗者”潛艇等等，每一個(gè)項(xiàng)不僅有趣，同時(shí)還能讓人漲了不少知識(shí)；創(chuàng)享科技體驗(yàn)館，包含新能源及智能汽車展、高端裝備制造展、新材料與精細(xì)化工展、智能終端展、智慧醫(yī)療展等 5 個(gè)分展區(qū)，在這里可以了解很多工業(yè)和高科技原理知識(shí)，非常直觀也很有趣。
童夢(mèng)世界展廳，每個(gè)項(xiàng)目都是寓教于樂，更多的是讓小朋友，感知世界、探索自然等體驗(yàn)項(xiàng)目；人工智能領(lǐng)域系列沉浸式體驗(yàn)，體驗(yàn)項(xiàng)目包含 VEXIQ、3D 打印教室、無人機(jī)科普教室、VEX 綜合體驗(yàn)室、機(jī)器人編程體驗(yàn)室及 ROBG 國際賽事體驗(yàn)室等；特效影院（沉浸式體驗(yàn)）、科普劇場(chǎng)等體驗(yàn)項(xiàng)目。
（4）文體教育培訓(xùn)中心
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)文體教育培訓(xùn)中心地上建筑面積● 10,710 ㎡，地下建筑面積 4605 ㎡。南安文體教育培訓(xùn)中心將是市民群眾開展各類培訓(xùn)、文娛活動(dòng)的“學(xué)校和樂園”。文體教育培訓(xùn)中心主要包含培訓(xùn)教室和場(chǎng)地、游泳館、健身館等功能用房。擬開展樂器、舞蹈、書法、科技等比較熱門興趣培訓(xùn)（非學(xué)科培訓(xùn)）的青少年兒童培訓(xùn)，同時(shí)也開展職工藝術(shù)興趣培訓(xùn)班，均以大班化教學(xué)為主。
（5）南安圖書城
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)南安圖書城地上建筑面積 10,585 ㎡，地下建筑面積 1195 ㎡。南安圖書城打造集悅讀、文化、藝術(shù)、體驗(yàn)于一體多功能書吧。內(nèi)部除了提供大量可以借閱購買的書籍外，還設(shè)有微音樂廳、茶藝室、文學(xué)講壇、培訓(xùn)等區(qū)域，以文學(xué)情懷為閱讀“燃”燈。
滿足市民、專業(yè)學(xué)者進(jìn)行學(xué)術(shù)研究和交流的重要平臺(tái)，是一所功能齊備、設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化南安圖書城，具備出售圖書、文化體驗(yàn)等多種功能。
南安圖書城包含咖啡吧、水吧、多功能廳、網(wǎng)吧、電玩城、兒童樂園、電子產(chǎn)品區(qū)、文化禮品區(qū)、雜志區(qū)等一站式消費(fèi)項(xiàng)目為讀者帶來新的文化消費(fèi)理念。從文化上打造出一站式消費(fèi)模式，這種以文化為核心的商業(yè)模式，成功將文化與商業(yè)對(duì)接，是國際上較為流行的新模式。
（6）旅游服務(wù)中心
本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)旅游服務(wù)中心地上建筑面積 2,040㎡，地下建筑面積 4,885 ㎡。旅游服務(wù)中心功能定位是為游客提供展示廳、配套服務(wù)用房等。旅游服務(wù)中心主要為游客接待服務(wù)中心、旅游產(chǎn)品展示、多媒體展示銷售服務(wù)區(qū)、休閑餐飲區(qū)、出售旅游文化用品、紀(jì)念品等其它服務(wù)功能。旅游服務(wù)中心配套用房建筑面積 2,040㎡，主要用于出售旅游文化用品、紀(jì)念品等。
（7）配套地下商業(yè)、地上及地下公用設(shè)備用房、地下機(jī)動(dòng)車庫
本項(xiàng)目配套商業(yè)地下建筑面積 14,900 ㎡，公用設(shè)備用房地上建筑面積100㎡、地下建筑面積640㎡，機(jī)動(dòng)車庫地下建筑面積28,070㎡。
（四）項(xiàng)目建設(shè)必要性
1、各子項(xiàng)目建設(shè)必要性
（1）人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心
人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是社會(huì)和城市歷史文化的專業(yè)收藏、陳列展覽、宣傳教育機(jī)構(gòu)。
一是人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心對(duì)藏品的收藏和通過人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心職能對(duì)藏品文化的正確發(fā)展，為保護(hù)社會(huì)和城市歷史文化打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為傳承社會(huì)和城市歷史文化發(fā)揮著宣傳教育作用。
二是本著對(duì)社會(huì)和歷史文化負(fù)責(zé)的態(tài)度，為確實(shí)保護(hù)好社會(huì)和城市歷史文化見證物，認(rèn)真做好人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心的藏品收藏、征集工作，發(fā)揮著人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心的職能作用。
三是通過對(duì)藏品文物的科學(xué)研究工作，把文物知識(shí)傳播于當(dāng)世，傳承于后世，對(duì)于全民保護(hù)文物和學(xué)習(xí)、了解社會(huì)和城市歷史文化知識(shí)起到積極的促進(jìn)作用。
四是運(yùn)用人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心●文化旅游場(chǎng)所的社會(huì)化職能，隨著人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心開放的需要，結(jié)合實(shí)際改變和改革傳統(tǒng)的方式、方法，適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)征集社會(huì)化、科研專業(yè)化、傳播與宣教市場(chǎng)化，對(duì)社會(huì)和城市歷史文化的傳承起著服務(wù)作用。
人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是旅游和旅游文化的重要人文景觀。旅游及旅游文化是近代興起，現(xiàn)代發(fā)展的一種新的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)文化。人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心之所以能夠在現(xiàn)代迅速繁榮和發(fā)展，是與旅游業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的崛起分不開的。
人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心燦爛的歷史文化和豐富的歷史文物實(shí)物資源，對(duì)游客具有擋不住的誘惑。人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是現(xiàn)代旅游業(yè)異常重要的人文景觀和不可回避的旅游資源。
因此，人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心是社會(huì)文化的重要組成部分，在社會(huì)和城市歷史文化中占據(jù)著重要地位，發(fā)揮著重要作用。
（2）青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地
青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地是展示人類先進(jìn)科技成果的場(chǎng)所，其在宣傳普及科普知識(shí)，提升公眾科學(xué)素質(zhì)，促進(jìn)社會(huì)創(chuàng)新能力等方面具有不可替代的作用。
青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地的建立可以滿足市民對(duì)科學(xué)知識(shí)的渴求，通過親身體驗(yàn)科技活動(dòng)，進(jìn)行相關(guān)的實(shí)踐研究，進(jìn)一步加深對(duì)科學(xué)原理的理解，感悟科學(xué)的深?yuàn)W，培養(yǎng)科學(xué)興趣，增強(qiáng)動(dòng)手能力，激發(fā)青少年對(duì)科學(xué)興趣。
因此，青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基地的建設(shè)不光傳播、普及自然科學(xué)知識(shí)，還能做到科學(xué)與人文、科學(xué)的高度結(jié)合。
（3）文體教育培訓(xùn)中心
是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。隨著我國社會(huì)主義事業(yè)的發(fā)展，在當(dāng)前構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的思想理念下，堅(jiān)持“以人為本、可持續(xù)發(fā)展”的治國執(zhí)政思想，使得群眾的利益和權(quán)益等到了進(jìn)一步的維護(hù)，創(chuàng)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。保障和豐富群眾的業(yè)余文化生活，充分發(fā)揮文體教育培訓(xùn)中心的作用，是構(gòu)建和發(fā)展社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。
是加快文化事業(yè)發(fā)展的需要。文體教育培訓(xùn)中心的建設(shè)，是對(duì)城區(qū)文化事業(yè)的大力補(bǔ)充，進(jìn)一步加強(qiáng)群眾的文化教育素養(yǎng)，對(duì)群眾的技能培訓(xùn)、業(yè)余文化生活加強(qiáng)教育和指導(dǎo)，同時(shí)也是對(duì)于南安市內(nèi)現(xiàn)有的文化場(chǎng)所群眾難于融入的補(bǔ)充，構(gòu)建了一個(gè)專門屬于群眾自己的文化活動(dòng)場(chǎng)所。
在當(dāng)前新形勢(shì)下，有效分流失業(yè)人群，再就業(yè)技能培訓(xùn)是重要的途徑之一。文體教育培訓(xùn)中心可作為群眾承載新形勢(shì)下的新任務(wù)成為理所當(dāng)然之事。文體教育培訓(xùn)中心是作為地方建設(shè)有中國特色社會(huì)主義文化、教育事業(yè)的重要組成部分，是加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的重要陣地，是工會(huì)工作的窗口，是工會(huì)聯(lián)系廣大群眾的重要途徑和載體。
文體教育培訓(xùn)中心是豐富和繁榮群眾文化生活的“學(xué)校和樂園”。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要努力確保群眾文化教育事業(yè)的辦宮、辦校方向。因此，文體教育培訓(xùn)中心的建設(shè)是對(duì)城市文化事業(yè)的大力補(bǔ)充，進(jìn)一步加強(qiáng)了群眾的文化教育素養(yǎng)。
（4）南安圖書城
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,建設(shè)南安圖書城目的是提高全民族的思想道德素質(zhì)，科學(xué)文化素質(zhì)和健康素質(zhì)，豐富群眾文化生活。
圖書城是城市的靈魂。閱讀帶給人心靈的慰藉，猶如春風(fēng)輕撫萬物，潤物無聲地滋養(yǎng)著城市的荒原。“一個(gè)書城，就是一座城市�！币惶幒玫目磿�，足以讓生活在浮華城市的人們備感溫暖。打造體驗(yàn)式文化空間，以兼容并蓄的商品組合、豐富多元的營銷活動(dòng)，營造有品位、有格調(diào)、有境界的文化旅游服務(wù)場(chǎng)所，引領(lǐng)閱讀時(shí)尚，提質(zhì)增效、對(duì)標(biāo)晉位，全面提升了連鎖店的服務(wù)水平和服務(wù)能力。
注重布局和業(yè)態(tài)組合外，還將以閱讀為核心，精挑細(xì)選那些能夠影響人們精神生活、體現(xiàn)一個(gè)好的書店的審美和趣味的書籍呈現(xiàn)給讀者，讓讀者在這里與心儀的好書相遇。同時(shí)配套多種文化功能，建設(shè)成為市民閱讀、學(xué)習(xí)、交流和休閑的復(fù)合式文化生活空間。即實(shí)現(xiàn)了文化與培訓(xùn)、文化與旅游、文化與創(chuàng)意產(chǎn)品、文化與生活的有機(jī)融合，又豐富了實(shí)體書店作為全民閱讀場(chǎng)所的文化體驗(yàn)功能。在運(yùn)營中打造富有新態(tài)度理念的商業(yè)場(chǎng)景，不僅滿足消費(fèi)者的文化認(rèn)同，更能提升商業(yè)的品牌價(jià)值。
因此，南安圖書城建設(shè)滿足城區(qū)市民不斷增長的文化需求、信息需求、知識(shí)需求、休閑需求,市民從中獲得收益。
（5）旅游服務(wù)中心
旅游服務(wù)中心可為自助旅游者提供景區(qū)信息、旅游票預(yù)訂、接待、導(dǎo)游預(yù)訂、投訴等服務(wù)。設(shè)立有求必應(yīng)的咨詢窗口，讓自助旅游者可以在這里查閱、索取當(dāng)?shù)芈糜巍俺宰⌒杏钨強(qiáng)省弊钚沦Y料。建立和健全散客預(yù)訂系統(tǒng)，通過電腦聯(lián)網(wǎng)，隨時(shí)了解交通信息、飯店的預(yù)訂情況，接受咨詢和預(yù)訂，同時(shí)也可以為自助旅游者可以預(yù)訂機(jī)票、車票、酒店客房、自駕車租賃、景區(qū)門票和文藝演出票。根據(jù)自助旅游者不同需求，代為規(guī)劃旅游線路，并開通旅游咨詢電話。
旅游服務(wù)中心可成為旅游部門對(duì)外宣傳、促銷、服務(wù)的一個(gè)新窗口。以通過政府權(quán)威發(fā)布的形式，向中外旅客充分展示“南安旅游”新形象。由旅游概覽、自助游信息、自助游線路、旅游節(jié)慶、交通指南、美食餐飲、休閑娛樂、旅游論壇等內(nèi)容構(gòu)成，融服務(wù)性、知識(shí)性、政務(wù)性于一體，為中外旅游者提供便捷的服務(wù)。
2、項(xiàng)目建設(shè)是豐富市民生活，提升市民生活品質(zhì)需要
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，我國旅游消費(fèi)進(jìn)入快速增長期，人民對(duì)豐富精神文化生活的期待越來越高。歷史表明，國家的富強(qiáng)、民族的振興，不僅需要強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)，也需要強(qiáng)大的精神力量。
這就要求我們把豐富人民精神生活作為文化建設(shè)的重要著力點(diǎn)，大力發(fā)展社會(huì)主義先進(jìn)文化，積極推動(dòng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)，不斷鞏固全黨全國各族人民團(tuán)結(jié)奮斗的共同思想道德基礎(chǔ)，為人民提供更好更多的精神食糧，更好地保障人民群眾基本文化權(quán)益，更好地滿足人民群眾多方面、多層次、多樣性的精神文化需求。
此外，黨的十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持以人民為中心的創(chuàng)作導(dǎo)向，提高文化產(chǎn)品質(zhì)量，為人民提供更好更多精神食糧，讓人民享有健康豐富的精神文化生活，是全面建成小康社會(huì)的重要內(nèi)容。建設(shè)社會(huì)主義文化強(qiáng)國，必須把滿足人民群眾日益增長的精神文化需求作為社會(huì)主義文化建設(shè)的根本目的，做到文化發(fā)展依靠人民、文化發(fā)展為了人民、文化發(fā)展成果由人民共享，切實(shí)保障人民群眾基本文化權(quán)益。
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市的發(fā)展，市民對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，其中健身、旅游、閱讀新子活動(dòng)成為市民工作之余的主要活動(dòng)。本項(xiàng)目積極響應(yīng)國家號(hào)召，通過將文化產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的方式，通過旅游，將我國民俗文化、成功文化及生態(tài)文化寓教于游、寓教于樂，使文化之“魂”廣為弘揚(yáng)、傳之久遠(yuǎn)、生生不息，為人民提供廣闊文化舞臺(tái)，豐富群眾文化生活，提高全社會(huì)文化生活質(zhì)量。
3、旅游業(yè)發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝嗣窬蜆I(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要
我國勞動(dòng)力資源豐富，勞動(dòng)力供大于求的格局將長期存在；就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾越來越突出；新成長勞動(dòng)力就業(yè)、農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中失業(yè)人員再就業(yè)的矛盾交織，使得就業(yè)問題具有長期性、艱巨性和復(fù)雜性。本項(xiàng)目建成后將直接增加就業(yè)崗位數(shù)千人。
同時(shí)，本項(xiàng)目作為涉及面廣的旅游業(yè)，含“吃、住、行、游、購、娛”六大要素，涉及交通、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、郵政、信息傳輸、批發(fā)零售、住宿餐飲、文化體育和娛樂等行業(yè)，以及金融、房產(chǎn)、公共管理等服務(wù)業(yè)中的大部分門類，具有產(chǎn)業(yè)融合度高、帶動(dòng)功能強(qiáng)的特點(diǎn)，能夠吸納大容量勞動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目增加一個(gè)，能夠帶動(dòng)增加五個(gè)就業(yè)崗位。由此可見，本項(xiàng)目能夠直接和間接為當(dāng)?shù)厝嗣裨黾颖姸嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，能夠帶領(lǐng)當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂�，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。
綜上所述，本項(xiàng)目作為文化旅游項(xiàng)目，一方面本項(xiàng)目憑借自身發(fā)展以及旅游業(yè)的強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)綜合發(fā)展。另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了國家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，能夠積極促進(jìn)地域性文化的傳承，促進(jìn)廈漳泉成功文化旅游帶的建設(shè)。還豐富了人們的文化生活，使人們有機(jī)會(huì)獲得更多的文化體驗(yàn)。
同時(shí)，本項(xiàng)目綜合多項(xiàng)文化和旅游資源，集成發(fā)展，提高規(guī)劃區(qū)域土地附加值。此外，本項(xiàng)目還能夠直接和間接帶動(dòng)大量人員就業(yè)，增加人民收入效果顯著。由此可見，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益極為顯著，發(fā)展建設(shè)本項(xiàng)目勢(shì)在必行。
4、有助于提升旅游品牌市場(chǎng)影響力
構(gòu)建以文化為載體的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展新生態(tài)，是新時(shí)代我國旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)建設(shè)重中之重。旅游文化傳播助力旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是未來階段我國推進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)體系必然趨勢(shì)。
尤其是信息化時(shí)代，利用互聯(lián)網(wǎng)開展信息宣傳，樹立積極品牌及提高品牌影響力，使旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，強(qiáng)化旅游資源挖掘能力，豐富旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目內(nèi)容，改變?cè)新糜萎a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，切實(shí)推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)建設(shè)與時(shí)代接軌，強(qiáng)化旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)，使各地區(qū)旅游資源產(chǎn)業(yè)開發(fā)能融入時(shí)代發(fā)展新環(huán)境。
另外，運(yùn)用文化傳播助力旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將更好填補(bǔ)旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空白，使文化資源能成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展黏合劑，更好建立一體化旅游發(fā)展新業(yè)態(tài)，優(yōu)化傳統(tǒng)旅游業(yè)發(fā)展布局，為旅游經(jīng)濟(jì)建設(shè)可持續(xù)推進(jìn)夯實(shí)基礎(chǔ)。
5、項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)文旅融合發(fā)展，推動(dòng)城市旅游發(fā)展的需要
依據(jù)《福建省“十四五”文化和旅游改革發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》、《泉州市“十四五”文化和旅游改革發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》規(guī)劃，旨在進(jìn)一步推進(jìn)文化和旅游在更寬領(lǐng)域、更深層次、更高水平上實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展。通過本項(xiàng)目建設(shè)，將旅游產(chǎn)品植入文化元素，在文化活動(dòng)中助推旅游產(chǎn)品，也在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中加入文化體驗(yàn)活動(dòng)，兩者深度融合發(fā)展，充分發(fā)揮融合的乘數(shù)效應(yīng)，助力打造文旅融合的新品牌。
城市旅游文化既是一種文化現(xiàn)象，也是一種文化關(guān)系，既具有融合性，也具有沖突性，是一種復(fù)雜的綜合文化現(xiàn)象；城市旅游文化是一座城市的凝聚力和自信心的來源；城市旅游文化對(duì)于城市的現(xiàn)代化非常重要，是城市現(xiàn)代化發(fā)展的推動(dòng)力。
城市文化通過與旅游產(chǎn)業(yè)融合，可以優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)文化傳播，能夠體現(xiàn)城市空間政治領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域與文化領(lǐng)域相結(jié)合的愿景�！拔幕坡糜�，旅游承載文化”已成為城市重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，城市文化旅游發(fā)展，也是南安市城市發(fā)展的需要。加強(qiáng)南安市文化旅游服務(wù)體系建設(shè)，是保障人民群眾基本文化權(quán)益、滿足人民群眾基本文化需求的主要途徑，是促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定、建構(gòu)中華民族共有精神家園的重要保障，也是履行政府職能、建設(shè)服務(wù)型政府、改善和發(fā)展文化民生的內(nèi)在要求。
它也是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略布局的重大安排，同時(shí)提高南安市的知名度和競爭力，通過舉辦大型文化旅游活動(dòng)，可吸引大量的外地人員來參觀、游覽，從而帶動(dòng)交通、配套商業(yè)、旅游、賓館服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供更多的就業(yè)崗位，增加就業(yè)人口，保持社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)南安市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也可以促進(jìn)南安市對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)和文化的交流。
綜上，通過南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目建設(shè)，是現(xiàn)代化城市的需要，是改善城市環(huán)境，塑造城市景觀，樹立城市形象，提高城市品位，完善城市功能的需要，它不但體現(xiàn)了城市的發(fā)展水平和綜合實(shí)力，也是衡量城市文化素質(zhì)和文明修養(yǎng)水平的標(biāo)志之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)可以通過吸納周邊經(jīng)濟(jì)要素，提升經(jīng)濟(jì)競爭力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要和迫切的。
（五）開工時(shí)間及建設(shè)期限
南安市城市文化旅游綜合體項(xiàng)目的建設(shè)期為三年，建設(shè)期限計(jì)劃為 2022 年 8 月~2025 年 8 月1。目前項(xiàng)目已開始前期工作，尚未正式開工。截至 2023年 10月末，本項(xiàng)目前期已投資金額為 9,000.00萬元，占總投資的比例為 8.01%。
（六）項(xiàng)目用地情況
根據(jù)南安市自然資源局出具的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》（用字第 350583202200067），本項(xiàng)目擬用地面積 13.6527 公頃，其中農(nóng)用地11.7188公頃、建設(shè)用地1.9339公頃。根據(jù)南安市市民中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，本項(xiàng)目所在地屬于文化設(shè)施用地。
根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于南安市 2008 年度第十四批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2009】33 號(hào)）、《福建省人民政府關(guān)于南安市 2009 年度第九批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2009】467號(hào)）、《福建省人民政府關(guān)于南安市 2010 年度第十一批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2011】48 號(hào)）、《福建省人民政府關(guān)于南安市 2018年度第十五批次城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地【2018】316 號(hào)）文件和《福建省人民政府關(guān)于南安市 2022 年度第四十六批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)》（閩政地〔2022〕1267號(hào)），本項(xiàng)目所涉農(nóng)用地均完成城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，完成了“占補(bǔ)平衡”手續(xù)，土地用地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，用途為文化設(shè)施用地。
由于《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審及選址意見書》中擬用地面積地類面積按照土地原始的形態(tài)進(jìn)行披露，因此出現(xiàn)了《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審及選址意見書》“其中農(nóng)用地11.7188公頃”的表述。
本項(xiàng)目用地目前尚未取得土地證，后續(xù)將通過協(xié)議出讓方式獲取1，用地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，用途為文化設(shè)施用地；本項(xiàng)目土地費(fèi)用預(yù)計(jì)為 14,143.70萬元，已納入項(xiàng)目總投資。
（七）項(xiàng)目盈利性分析
1、收入測(cè)算
本項(xiàng)目營業(yè)收入包括圖書城租金收入、青少年校外科學(xué)培訓(xùn)基●地收入、文體教育培訓(xùn)中心收入、人文自然遺產(chǎn)體驗(yàn)中心收入、旅游服務(wù)中心收入、車位租金收入、物業(yè)管理收入、廣告收入及配套商業(yè)出租收入。
通過網(wǎng)上查詢，南安市的商鋪每平米出租價(jià)約在 60元/月-260元/月之間：1 2023 年 6 月 1 日，公司與南安市自然資源局簽署了土地出讓協(xié)議，目前在繳款階段，尚未辦理土地證。
扣除文體教育培訓(xùn)中心單體項(xiàng)目和室外工程后，項(xiàng)目總投資為 8.98 億元；擬用于本項(xiàng)目的募集資金占項(xiàng)目扣除文體教育培訓(xùn)中心單體項(xiàng)目和室外工程后的總投資比例為 69.97%。
（1）圖書城收入
①書店部分場(chǎng)地出租租金收入
通過網(wǎng)上詢價(jià)，參考南安市周邊商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目圖書城結(jié)合●項(xiàng)目區(qū)位，定價(jià)為月租金 150 元/㎡，南安圖書城按地上建筑面積6,265 ㎡計(jì)算，月租金 150 元/㎡，年上漲率 2%。南安圖書城書店部分場(chǎng)地?cái)M租給品牌書店運(yùn)營，建成后第 1 年的出租率為 40%，此后出租率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全出租。
上述商鋪出租案例系疫情狀態(tài)下的租金水平，且出租率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，圖書城書店部分租金預(yù)測(cè)價(jià)格為 150 元/m2/月及出租率設(shè)定較為合理，圖書城書店部分出租收入具備可實(shí)現(xiàn)性。
②南安圖書城運(yùn)營收入（論壇、講座）
通過市場(chǎng)了解，論壇、講座的內(nèi)容及請(qǐng)的專家或教授層次不同，在價(jià)格上存在較大的差異，現(xiàn)按辦一場(chǎng)普通講座市場(chǎng)定價(jià)大約● 100-300元/人/小時(shí)，故南安圖書城定價(jià)培訓(xùn)費(fèi) 120元/人/小時(shí)計(jì)算，按地上建筑面積 4,000 ㎡計(jì)算，分 20 間房間，每間按 30 人，使用 20 小時(shí)/月，年上漲率2%。建成后第1年的產(chǎn)能利用率為40%，此后產(chǎn)能利用率每年增加 5%，建成第 13 年實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營。
有關(guān)論壇講座定價(jià)參考《中央和國家機(jī)關(guān)培訓(xùn)費(fèi)管理辦法》，一類培訓(xùn)住宿費(fèi)為 500元/人天，伙食費(fèi) 150元/人/天，場(chǎng)地、資料、交通費(fèi) 80 元/人/天，其他費(fèi)用 30 元/人/天，合計(jì) 760 元/人/天。二類培訓(xùn)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)分別為 400 元、150 元、70 元、30 元，合計(jì) 650 元；三類培訓(xùn)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)分別為 340 元、130 元、50 元、30 元，合計(jì) 550元。
鑒于市場(chǎng)價(jià)格很多高于中央和國家機(jī)關(guān)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，南安圖書城論談、講座綜合定價(jià) 120 元/人/小時(shí)，每間場(chǎng)地使用 20 小時(shí)/月，收入預(yù)測(cè)相對(duì)合理。
本項(xiàng)目運(yùn)營率在建成后第 13 年方達(dá)到 100%，已較為充分地考量了疫情及運(yùn)營水平等有關(guān)因素的影響。綜上，南安圖書城論壇、講座運(yùn)營收入具備可實(shí)現(xiàn)性。
